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观点丨客户开始冲着便宜来,以后也会冲着便宜走

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导语

交流如同教育一样,本质是“一棵树摇动另一棵树,一个灵魂唤醒另一个灵魂”。

2019年1月6日,以“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年CIHAF中国住交会20年纪念活动”为主题的中国房地产行业领袖年会在北京盛大召开。来自全国1000多位房地产专业人士参加了这次由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会联合举办、凤凰网房产战略合作的大会。这些产业地产老兵与新秀热情分享了自己的实操经验,使人受益匪浅。

中房报记者 李叶 李燕星 秦龙 苗野丨北京报道

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刘爱明:产业是目标,地产是结果

中城新产业控股有限公司董事长

做产业地产要不忘初心。通过这几年产业地产的工作,我总结出了18个字,“先产业、后地产、重生态、轻招商、强持有,弱销售。”

对于产业地产而言,产业是目标,地产是结果。为产业而地产,重点是产业,必须尊重产业规律。为地产而产业,重点是地产,容易陷入地产思维。

住宅地产供不应求才要限购,才有房票。但是很遗憾,中国就没有几个地方产业地产是供不应求的。为什么客户要到这儿来,不到那儿去,问客户有什么理由?理由往往是政策优惠、税收等等。稍微往深想一点,政策优惠只有政府能做到,政府在某种程度上是你的竞争对手,因为政府也做园区,你也想做,你们是竞争对手;他手上有政策,你手上有什么呢?客户开始冲着便宜来,以后也会冲着便宜走。这个就是现在虽然第一代产业园政府做得都很好,但是后来都没了的原因。

如何留住客户?可以通过水土、阳光,我们称之为产业生态的,实际上就是建立一个产业的公共服务平台,服务好。

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袁建功:做产业地产是“九死一生”

联科智慧城投资集团副总裁

中国正在进行产城融合,但还没有一个特别好的案例,除了深圳以外。传统的产业园区已进入4.0时代,以科技元素为先导,且万物互联的智慧园区时代已到来,资本加持成为了园区最大的盈利空间。

另外,产业地产的变现周期极其漫长,从最开始的靠租金到靠股权,到最后搭建生态,给予赋能,产业的逻辑才真正成立。“既便如此,产业地产开发商拿地也非常困难,想拿地必须要用产业实实在在为地方政府增加GDP、税收、就业。”

中国产业地产的发展并不是没有机会,要做产业园,就要做产城融合,但背后的操盘方一定不是一个企业。这几年跟各地政府谈项目的时候,遇到一个问题,比如我跟三线城市谈一个产业项目,这个城市规划了一个大数据产业园,大数据产业放进来以后迭代整个城市发展,把产业结构做调整,传统工业、商业、文化、卫生,整个的数据通道打通,能做这件事情的只有政府,一个企业很难打通数据之间的关联,因为有一些数据本身是封闭的。

产业地产要经历三重境界,即生存、发展和强大。现在很多房地产开发公司都在介入产业地产,为什么?因为拿地太难了,如果所有的开发商拿地非常便宜,资金能马上回笼,就没有开发商乐意做产业地产,因为这是一个变现周期极其漫长的行业。产业背后要求的是生态,要有生态搭建,要有生态赋能。

产业地产的生存发展可以用“九死一生”来形容。可以通过整合资源与平台搭建获得项目上发展,自带产业赋能。建产业园非常容易,后期招商运营才是产业园的核心。所有的产业靠的是什么?要么原产地,要么金主,通过销售租赁产生现金流,项目才得以生存下来,否则真的是空中楼阁,九死一生;最后通过建立行业标准与品牌口碑效应,获得长远强大的发展空间。

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徐道明:文旅地产行业有三个痛点还没有解决

万年基业副总裁

近八九年来整个地产变化特别大,已从纯住宅地产向商业地产转型,特别是这几年从传统的地产向特色小镇转型,这可能是一个比较大的发展趋势。中国人消费趋势在发生改变,为了自己喜好而花钱,作为房地产企业一定要把握未来发展趋势,真正打造消费者和市场喜爱的产品。

现在文旅地产行业有几个痛点还没有解决:一是产品趋于同质化; 二是商业模式的问题,依然需要地产输血;三是运营,要从开发思维转向运营思维,运营的重要性显得越来越关键。

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傅博:职住平衡是产业区新方向

它能解决大城市病

华通国际产城研究院院长

中国产业区分为四个发展阶段:第一个阶段是最早的工业园区深圳蛇口;第二个阶段开始于2000年前后在国内出现了总部基地之类的一些企业郊区;第三个阶段是2010年左右出现的主题性产业园区、软件园、生命科学园等;第四个阶段就是现在,站在一个新的历史节点上,我们需要思考产城融合发展,未来会是一个什么样的形态。

“十八大”以来,国家设立了科技创新驱动发展战略,并且制定全国发展纲要,明确了以北京、上海为代表的作为全国的科技创新中心城市,这两个城市肩负着国家在科技创新领域的突破,进行产业发展的使命。这些区域现在正在进行着在创新层面的布局和发展。

以北京三城一区和中关村示范区为例,我们主要思考两个问题,第一,创新驱动如何实现;第二,围绕创新需求如何满足。

对于创新体系如何搭建这个问题,我们在给地方政府做咨询和服务的时候,把创新分成了四个层次,第一层次是理论创新,主要是院校为主;第二层次是在大型院所,类似于中科院,这些机构都承载着国内原始创新领域的突破,有很多产业研究;第三层次是技术创新,在大企业里,每个行业领域里的龙头企业,这些企业他有足够的研发经费,技术工程专家人才,能够从事每个行业领域里的技术突破和技术研究;第四层次是应用层次,应用创新在中小微企业,这些企业分享各个行业里面龙头企业一些专利发明企业创新,一些模式创新和产品创新,最后构成了一个应用创新的体系。

产业创新有一个重点问题要关注,就是服务对象,即创新人才。这些人才他们有什么需求,我们做过一些统计,现在的很多现代信息技术企业,互联网企业,他们的员工大量都是类似于“90后”,现在“00后”都已经十八九岁了,已经在大学了,这些人群有一些特征,包括很多国际化的企业,他们也有国际化的团队,这些国际化的人才,有一些特殊性的需求等等,满足这些人才和科技企业需要,就成了城市和产业发展片区,为他们提供支撑和服务。

最后,职住平衡是产业区需要重要关注的一个方面。职住平衡没有静态平衡,更倾向于叫动态平衡。以北京望京作为分析模型,其就业和居住后到外区就业的比例是有2.5:1。CBD区以及海淀的上地区这个数值会更大,这个问题也是解决北京市总规里面提出的解决大城市病的一个很重要方面。

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蔡雪梅:未来20年房地产的关键词是

“无问西东”

ELAB 创始人

过去20年房地产行业的发展是“大鱼大水”,所有地产人应该感恩这个时代。过去的20年拼的是个人时运,未来20年的关键词是“无问西东”。中国房地产一定会有翻天覆地的改变,所有格局都将发生颠覆,未来一定是大数据、科技赋能的新时代房地产。

另外,传统的房地产行业是以产定销,ELAB做的是以需定产。我持续做的一件事情就是C2B,用比较接地气的话讲是“以需定产”,用比较洋气的话叫“柔性开发”。真正围绕客户需求先来完成预定,然后交付给地产商再进行开发,把原来传统地产开发的串联逻辑变成并联逻辑,将原来在末端呈现的销售,前置到在前期的产品、土地开发阶段就已经在和客户在线完成所有产品的预定制开发,拿到客户订单,之后再由开发商完成实际建造,这是ELAB做的根本逻辑。

主要以科学技术的赋能方式去实现,技术赋能给产业会带来一种引爆力,超脱以往所有的思维模式,这是真正最有价值东西。未来互联网科技、AI、大数据就像水电煤一样成为企业最基本的生态能源,如果不能对最基础的生态能源用最佳的方式进行掌握,那没有一家现在的企业可以活过未来。

任何一家企业走到最后目的是创造价值,最终一切都是表象,根本的东西是居者、是人,人成就一个城市,是一个一个的人,主体永远是居者、是客户,这才是真正创造一切价值的根本和动力。

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刘岷:35年前国务院就提出

“城市建设要走综合开发的路子”

山东绿地泉控股集团董事长、总裁

我们企业的前身创立于1975年,完整地经历了改革开放40年,从企业角度可以真正反映出时代的变化。我印象最深的是,1983年政府工作报告里曾经有一句话“城市建设要走综合开发的路子”,那一年全国有一批城市建设综合开发公司诞生,到1987年建设的全国第一批小区,对国家房地产事业的发展起到了非常重要作用。

我们要感恩、致敬改革开放的40年。

本文来源:中国房地产报


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