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2017.03.13-03.19市场周报

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市场综述

新一波调控来袭,深度广度不断加码

     随着两会的落幕,房地产继续实行因城施策调控基调,维持房地产市场稳定仍是未来的工作方向。在2016年良好的销售情况下,去库存已经有了一定的成果,加之房地产销售旺季的到来,2月的70城房价数据中,新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个,比上月增加11个,部分城市又出现了房价过快上涨的现象,3月17号,北京、广州、郑州石家庄同时出台调控政策,北京更是祭出史上最严调控,本周初步统计共计10个城市出台调控,新一轮的调控来袭。西安住宅市场由于供需的失衡以及一系列利好政策的刺激,房价涨幅较快,2月环比涨幅1.1%,在全国维持房地产市场稳定的情况下,后期政策可能出现加码。

热点政策

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行政政策

新一轮调控来袭,北京广州同时加码

3月17日晚,四大一线城市中的北京和广州接连出台新的楼市调控政策,其中广州连夜发布加码调控通知,外地人购房社保年限3年变5年,同时执行“认房又认贷”二套首付最低比例70%;北京居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时,暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。同一天加码的还有石家庄和郑州, 2017年一季度部分城市房产政策迎来又一轮限购加持。以下为最近政策加码城市情况。


研究观点

这一轮的楼市调控,主要源于今年首两个月,各地房地产市场高烧不退。除此之外,两会关于2017年房地产提出明确的稳定楼市和因城施策去库存的主基调,也注定了接下来的在政策会继续加码。317新政的出台也意味着今年对热点城市房地产稳定的重要导向和思路,而观测这四个城市的政策的思路,后续都有可能成为其他城市的借鉴,如北京的认房又认贷款,对一些房价管控有压力的城市或将会采取此方法。而结合近期其他城市的新政情况,热点城市政策“补丁”添加不断,环一线周边城市限购圈加速形成。结合3月18日国家统计局公布的70城房价数据来看,在2016年良好的去库存的效果下,随着销售旺季的到来,部分城市又开始出现了房价过快上涨的苗头,因此后期调控会持续跟进。


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财经动态

美联储再次加息,央行加大逆回购操作力度

      时隔90天,美联储再次加息 ,北京时间3月16日凌晨2:00,美联储公布利率决议,将联邦基金利率提高25个基点,美联储利率决定上限为1.00%,下限为0.75%。这是仅时隔90天之后,美联储又一次加息。上一次加息是在北京时间2016年12月15日。

同一天,央行加大逆回购操作力度,进行200亿7天、200亿14天、400亿28天期逆回购操作,当日有1000亿逆回购到期,净回笼200亿,连续16日净回笼。此外,央行公开市场对7天、14天和28天期逆回购需求进行询量。

研究观点

目前人民币汇率逐渐稳定,去年四季度以来,国内经济出现一些回升迹象,在美联储在去年12月份和今天凌晨两次加息后,央行也不断出台政策保持人民币汇率稳定。这一次央行合计投放3830亿元资金,规模可谓不小。今年1月底、2月初的利率上调,也被市场解读为央行借推动利率走廊上移完成了一次实质性的加息,本次再次“加息”则是对美联储加息的随行就市,也就是为了维持和美元关系的动态平衡。对于房地产来说,央行希望通过上调操作利率、抬升资金成本,以对房地产和融资高增进行降温。货币收紧的最大风险在于房地产市场,随着房贷利率的回升,房贷增速将从历史高位大幅下滑,部分城市的地产销量和房价将会难以维持高位而出现下跌。


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行业动态

2月70城房价,西安环比涨幅1.1%

3月18日,国家统计局公布的“2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,新房价格上涨的城市数量明显增加。与上月相比,2月份70个大中城市中,15个一线和热点二线城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,新建商品住宅成交量继续减少,房价环比综合平均略有下降,降幅与上月持平。新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个,比上月增加11个;下降的城市有12个,比上月减少8个;持平的城市有2个。环比价格变动中,最高增幅为三亚的1.3%,最大跌幅为深圳0.6%。西安2月份新建商品住宅价格环比上涨1.1%,上涨幅度位于全国第二。

研究观点

总体来看,在930后政策的调控下,一二线热点城市的房价在政策作用下逐渐处于平稳。在2016年良好的去库存和今年3月房地产传统销售旺季的到来的情况下,部分城市又出现了房价过快上涨的苗头,而从最近的调控加码来看,新一轮的调控收紧已经开始,其中北京、广州等地政策加码力度较大,三亚连续三月涨幅居首也成为重点调控对象。西安商品住宅由于库存不断减少,加之近期新开工项目个数有限,供需失衡,同时户籍政策的放开以及西咸一体化的推进使得西安市场预期看好,从而使得房价涨幅加快,在全国的因城施策调控的主基调下,西安政策收紧的概率加大。

房地产开发投资增速重回8%以上

2017年1-2月份,全国房地产开发投资9854亿元,同比名义增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点。其中,住宅投资6571亿元,增长9.0%,增速提高2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.7%


研究观点

这是继2015年1至3月房地产开发投资增速达8.5%之后,时隔两年,投资增速再回8%以上。房地产投资对全部投资增长的贡献率为23.8%,比去年同期提高16.3个百分点。房地产开发投资增速加快,一方面是因为房地产销售持续向好,特别是三四线城市在去库存政策作用下,销售增速明显加快;另一方面是由于上年度企业拿的地已陆续进入开发建设阶段,新开工项目明显增加。总体来看,今年前两个月的房地产投资增速好于预期,投资企稳迹象明显。

2017年1-2月房地产销售和待售面积

1-2月份,商品房销售面积14054万平方米,同比增长25.1%,增速比去年全年提高2.6个百分点。其中,住宅销售面积增长23.7%,办公楼销售面积增长39.1%,商业营业用房销售面积增长31.8%。商品房销售额10806亿元,增长26.0%,增速回落8.8个百分点。其中,住宅销售额增长22.7%,办公楼销售额增长49.3%,商业营业用房销售额增长41.6%。2月末,商品房待售面积70555万平方米,比去年末增加1015万平方米。其中,住宅待售面积增加468万平方米,办公楼待售面积增加155万平方米,商业营业用房待售面积增加260万平方米。


研究观点

在政策的作用下,一二线热点城市的成交量进一步回落,弱二线和三四线城市在去库存的政策下销量增加,我们也必须注意到,住宅库存在持续多月降低后,又一次出现上涨。住宅库存在持续多月降低后再次上涨的主要原因是,三、四线城市库存依然积压,而一二线城市的楼市调控则抑制了过于火爆的市场,库存逐渐平稳,因此,去库存将是持久战,预期2017年整体三四线楼市政策将依然宽松。


市场观察

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土地市场

西安市土地交易

本周重点成交地块QJ10-8-482,由中海地产集团有限公司以3.67亿摘得。土地用地性质为住宅(含商业)。楼面价为2464.79元/㎡,容积率不大于2.8;土地使用权出让年期为住宅70年,商业40年。


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销售市场

全市商品房周交易情况

从全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为39.63万㎡,环比上涨34.57%%;成交套数为4143套,环比上涨43.46%。

本周全市普通住宅成交量约为32.09万㎡,环比上涨32.96%;成交套数为2956套,环比上周上涨34.06%。备案统计本周前三的项目分别是碧桂园凤凰城,成交34201㎡,套数为302套;金辉世界城,成交7579㎡,套数为73套;南飞鸿十年城,成交6423㎡,套数为65套。

本周全市商业成交量约为15536.99㎡,环比上涨5.63%;成交套数119套,环比下滑11.85%。备案统计本周前三的项目分别是泰华金贸国际,成交2357㎡,套数为2套;华润二十四城,成交2113㎡,套数为22套;明丰国际广场,成交1934㎡,套数为14套.

本周全市办公物业成交量约32320.56㎡,环比上涨49.24%;成交套数375套,环比上涨81.167%。备案统计本周前三的项目分别是华商豪盛旺座城,成交4983㎡,套数为11套;香榭兰廷,成交4277㎡,套数为104套;开远半岛广场,成交2426㎡,套数为16套.

本周市别墅物业成交量约6164.76㎡,环比上涨103.19%;成交套数为10套,环比上涨25.00%。本周备案前三的项目分别是曲江凤凰池,成交4125㎡,套数为5套;曲江公馆,成交1352㎡,套数为3套;湾流,成交385㎡,套数为1套。


各区域普通住宅周成交量走势

本周全市各区域成交面积除浐灞下滑0.52%外,其余区域环比均出现上涨,除城内外,其中城南和经开分别上涨98.50%、85.89%。从全市销售占比来看,浐灞占比最大,占比19.57%,其次是经开,占比19.31%。


美城数据

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竞品项目监测数据波动分析

竞品项目来电、来客、交定情况

对公司竞品项目进行统计发现,本周竞品项目来电环比来电环比上涨25.99%、来客环比上涨11.90%、交定环比上涨26.46%。

声明:数据来源于中指,涵盖区域为城东、城西、城北、城南、城内、高新、浐灞、曲江、经开。

证券简称:美城股份

证券代码:839519


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