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2016年广州房地产市场回顾与2017年展望

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CBRE近日发布《2016年广州房地产市场回顾及2017年展望》。研究报告显示：写字楼升级需求强劲带动租金上涨，商场租金近四年首次录得正增长。

写字楼市场

珠江新城供应进入尾声

升级需求强劲带动租金上涨

2016年广州写字楼市场全年新增供应达95万平方米，其中近9成是甲级写字楼。珠江新城连续第六年成为供应最大的区域，68.2%的新增供应位于该区，其中包括530米高，办公面积达22万平方米的K11，同时也标志着珠江新城的持续供应进入尾声，市场情绪转趋乐观。除此以外，琶洲在2016年也有约24万平方米的新增供应，创近年新高。其中宝地广场作为琶洲西区首个落成的项目，吸引了多家科技、互联网相关的企业进驻。

聚焦行业，金融服务、信息技术/电信/互联网行业(TMT)和专业服务业仍然是主要需求来源，占总成交面积约68%。其中，得益于TMT行业的多宗大面积成交，该行业超越金融服务成为年度最大需求来源。金融服务方面，仅保险及非传统金融录得扩张活动，其他传统金融部门扩张谨慎。另外，升级需求强劲，占总成交面积的45%，TMT行业从市区的创意园和软件园升级至商务区的优质写字楼的活动较多见。

2017年是未来几年内广州写字楼市场的供应低谷，有51万平方米的新增供应入市，而2018-2020年将有253万新增供应，60%集中在琶洲区域，在未来将很有可能吸引部分珠江新城的租户。总体而言，在2017年，随着供应量的回落，在强劲的升级需求带动下，空置率将得到改善，全市租金进入上升通道。

广州写字楼市场未来供应及展望

数据来源：CBRE研究部，2016年第四季度

注： * 与2016上半年相比

CBRE华南区顾问及交易服务 | 办公楼部资深董事黎青山表示：“近两年珠江新城的密集供应将逐渐走到尾声，我们看好2017年广州写字楼市场发展。未来的新增供应主力来自琶洲，主要集中在2018下半年以后。因此，从现在到2018年末，对业主来说是一个较好的时间窗口，建议在与租户进行租约或续约洽谈时，可适当延长租期，避开未来大量供应所带来的压力。”

零售市场

租金近四年首次录得正增长

餐饮及部分快时尚继续扩张

2016年共有四个项目合共约30万平方米的新增供应，包括天环、天汇广场IGC、捷登都会和合生广场。需求方面，奢侈品牌表现持续疲软，扩张异常谨慎，仅选择在成熟购物中心开店，定位高端的购物中心首层招租困难，现大量空置。另外，快时尚的拓展出现分化，尽管继续录得有国际快时尚品牌新进广州，及国内快时尚品牌积极海外拓展；但也同时看到开业不满一年的快时尚品牌关店，预示着快时尚的拓展行将放缓。餐饮则继续保持活跃，积极扩张。

租金方面，延续此前的趋势，个别运营成熟的购物中心租金录得上涨，包括天河路以及白云的购物中心，带动全市平均租金上涨，是近四年来首次录得的正增长。

2017年新增供应有限，为27万平方米，且分布在四个不同区域，在供应压力不大的情况下，空置率有望下调。而租金表现方面，运营情况理想的购物中心将继续带动全市租金小幅上涨。餐饮业作为体验业态中的重要角色，受投资者看好，未来将持续积极扩张。快时尚未来表现分化，国际快时尚品牌布点基本完成，扩张将趋缓；部分新进及国内快时尚也将积极扩张。

数据来源：CBRE研究部，2016年第四季度

CBRE华南区顾问及交易服务 | 商业部资深董事严思慧表示：“近年来，在电商冲击和供应量大幅增长的背景下，实体商业竞争日趋激烈，创新求变已成为购物中心和零售商的共识。随着收入提升和消费理念成熟，广州消费者正在经历明显的消费升级，满足单纯的物质需求之后，消费者更加追求精神层面的体验。我们相信，商业空间设计装修的提升、多元业态的跨界融合和创新型体验业态将成为未来商业创新的主要方向。”

工业物流市场

2016年无新增供应，需求持续外溢

2016全年无新增供应。广州北部的保税仓调整为非保税物业，为非保税仓存量增加约11万平方米，加之有非保税仓租户的搬出活动，第四季度整体空置率环比上升3.8个百分点至12.2%，是自2003年以来的新高。非保税仓储需求仍以第三方物流和传统电商为主。全市价格保持稳定，周边城市供应充足，需求持续外溢，录得知名零售商扩张，租用佛山项目1万平方米。

广州2017全年将有3个项目入市，带来新增供应15.89万平方米，分别在从化、南沙及花都，来自第三方物流、跨境电商的需求将持续增长，预计全年租金保持平稳。保税仓方面，广州东部普洛斯保税区项目将在2017年第一季度完成维修重新投入使用，大部分项目面积将被原租户吸收。

数据来源：CBRE研究部，2016年第四季度