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商住公寓值得买吗?是大坑还是馅饼?告诉你公寓和纯住宅的区别

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  如兴杰座

首付凑不齐,买房徒伤悲。小编相信,大家都有一颗买房的心,奈何没有买房的款。特别是还未成家的年轻人,没有足够的钱付首付。但是,强烈想要买房的欲望会让大家考虑买总价低的公寓。在大家准备买公寓的时候,不妨先了解一下住宅和公寓都有哪些区别。

小编主要从以下几个方面来分析:

区别

01:概念上的区别

公寓:为集合式住宅的一种,一般分为住宅公寓、服务式公寓,服务式公寓主要以酒店式公寓、

住宅:是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。住宅一般是以家庭为单位居住,多为两房和三房。

区别

02:土地性质上的区别

公寓:公寓大多是商业用地,极少数公寓有居住用地的性质。公寓受其商业地产的性质影响,加上商业公寓的规划,往往公摊面积大,得房率低。而且很多人不知道,商住公寓的容积率非常高,以致采光和通风都有影响,进深标准也比普通住宅低,户型硬伤非常大,很多都是无窗的暗卫或无阳台。

住宅:住宅是居住用地。根据《住宅建筑设计规范》的规定,住宅必须满足日照、采光等相关条件,因此现今的住宅大多都是明厨明卫,采光条件自然要比公寓好很多。

区别

03:产权上的区别

公寓:根据公寓类别不同,产权的年限也有所不同。商务型公寓产权为40年到50年,酒店式公寓的产权只有40年,居住型公寓的产权年限为70年。使用期满后依法律规定办理。

根据2007年的相关《物权法》的规定所总述的这个区别一目了然。也就是说,住宅的土地使用权到期后,可申请自动续期;但商业用房却有可能有其他变数,也许需再次缴纳费用才可续期。

住宅:住宅的产权年限为70年,使用期满后自动续期。

区别

04:装修上的区别

公寓:公寓多为精装修,风格大致相同,拎包入住。当然也有清水房的公寓.

住宅:住宅分为毛坯和精装修两种,但是毛坯房占为多数,满足消费者自己打造出温馨却不一样的家居环境。

区别

05:生活成本上的区别

公寓:大部分的公寓是商用水电,价格比居民的水电费用高,物管费也比较高。而且,绝大多数公寓是没有通燃气管道的,只能用电磁炉。住在公寓的李先生,每天朝九晚五,在并不特别热的五月开过三四次空调,几乎未做饭的一个月里,主要用电在冰箱、热水器和灯等方面,电费110元左右。而且,因没有天然气接入,所以公寓内并无排烟道。于是每天都能闻到楼上或者隔壁在家用电磁炉做什么菜,造成空气质量差。

住宅:居住成本较低,且满足做饭需求。

区别

06: 贷款上的区别

公寓:一律50%首付,不限贷不限购,首付5成。但只能贷款10年,而且不能用公积金贷款。在贷款利率上也有所差别。商住房的贷款利率通常是基准利率上浮10%,相当于普通住房二套房的利率。受其产权期限影响,相比一般住宅最高30年的贷款年限,其可贷年限也更短;如遇资金周转困难,想要进行资产抵押贷款,贷款利率、期限和费用、难度更是大。

住宅:在购买住宅时,可以选择纯商贷、公积金贷、组合贷款,首付比例最低三成。二套40%首付,限购限贷,但有首套房利率优惠。

区别

07: 税费的区别

公寓:主要是3%契税、营业税、个人所得税及土地增值税,一般公寓比同类住宅二手市场交易要多交十几二十万的税费。当你首次购入公寓时,税费仅需3个点的契税。但当想要转手时,卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税,买方需要承担契税,买卖双方需要承担印花税。

在进行二手交易时,其与住宅对比,最大的区别在于增值税。住宅的增值税在0.56%,而公寓接近20%。这中间差值有多大?假使你此前购买了一套总价50万的公寓(购房发票金额为50万),如今其升值为70万,想要转手的话,你需要承担约11万的税费。

显然接盘侠也不会愿意承担这个高昂的费用,退一万步说即使人家非要买公寓,但选择太多,大可买入新房公寓,仅需3个点即可解决,节约一大笔费用。

住宅:主要是1%-4%契税,营业税及个人所得税,满一定年限,免营业税。

区别

08: 落户的区别

公寓:不能落户,小孩最终也上不了学。

住宅:满足条件的可以落户。

区别

09: 住户的区别

公寓:由于公寓的面积比较小,所以每层的住户都会比较多,通常在10户左右。公寓由于是商住两用的性质,因此同一层中,有办公的、有自住的,也有租户等,各种人群混杂。这样一来,住户的私密性就不能得到很好的保障。

住宅:住宅的住户相对就比较少,一般是两梯四户或五户,也可能是一梯两户。这样可以比较好的保护业主的隐私。

最后,买还是不买?

看到这里相信大家对于购买公寓还是住宅都有自己的考虑了,公寓不是不可以买但需要专业的眼光,小编认为投资公寓需要注意下面几点:

1、不要选所谓便宜的公寓,说白了就是便宜没好货、偏僻,地段差,租金低,很大几率连租都租不出去;

2、不要选体量超级大盘的公寓,比如一个楼盘有几千套公寓卖出来,将来业主之间恶性竞争会很激烈,影响租金收益和未来出售;

3、地段,一定要记得地段,尽量选择市中心、商业区、办公区集中的公寓,空置率低,租金有保障。

未来租售同权对公寓是一大利好

九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。《通知》明确要求,人口净流入的大中城市要积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。7月17日,广州市政府官网发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,明确提出了要“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”引发广泛关注。

说了这么多,公寓和住宅其实是两种差异巨大的房屋,具体还是要看你自身的实际需求来选择,如果你只是考虑租金收益,可以买,但是如果你是想享受住宅带来的教育等配套资源,和未来好出售,就不建议买了,除非未来国家提出的租售同权能够实行。


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