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四张图看清,今年或是房价历史大顶!

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综合华泰宏观研究与姜超宏观债券研究


2015年6月至今,房地产市场火爆之势再燃。在一线城市房地产价格如此暴涨的背景下,各地方政府开始相继上演“限购”戏码。然而如此严厉的限购政策似乎并没有如预期降低居民的买房情绪。


所有人都似乎在问,在房价已经疯狂上涨的现在,一线城市的房地产,买,还是不买?一方面,如果未来一线城市的房价如脱缰野马一样继续上涨,那么现在买房无疑是一个理性的选择;另一方面,在一线城市房价相比于二三线城市而言已经如此高企的现在,房地产市场是否存在泡沫破灭的风险?


我们可以简单的横向对比的一线城市与全球各主要一线城市的房价。


房价绝对值


从房地产价格绝对值来看,一线城市中的深圳的房地产价格最高,深圳城市中心的平均价格为15206.36美元,上海、北京和广州分别为12109.75、11039.48和6641.60。与全国水平相比,一线城市的房地产价格偏高,深圳房地产基本上是全国的2.4倍。



房价收入比


该项指标的收入数据是指家庭可支配净收入,其计算方式是1.5倍的平均净工资(此处假设女士参与工作的比例是0.5),住房面积约为90平米,住房价格是指城市中心和非中心的平均价格。




房价租金比



房屋抵押贷款收入比


该指标中贷款成本指90平米住房20年期限的全额贷款,其住房价格是指城市中心和非中心的平均价格,家庭收入同样是根据平均工资来估算的。




一线城市房价破裂的可能有两种情况:一是国际传导到。已经越来越融入全球经济,国际的爆发,难以独善其身,直接的冲击会导致房价出现大幅快速下跌。二是政府调控措施的失当。、金融稳定与经济发展的三者平衡。不会出现政府一味打压房地产,不顾金融稳定和经济发展的情况。房地产之于类似股市之于美国、大宗商品之于俄罗斯和巴西。


但由于目前一线城市房产交易者多为加杠杆行为,可能出现过度针对杠杆行为调控措施,引发地产崩盘。以上两种情况目前出现的概率并不大。所以购房者不能依据小概率事件作为买房的时点判断。


延伸阅读

地产过热难以持续,今年或是历史大顶!


2016年的经济增速保持平稳,其中火爆的房地产是重要贡献,前8个月地产销售面积同比增长近30%,也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来,今年的地产销售或已接近历史的顶部,未来面临极大的下行风险。


居民拼命贷款买房。因此,16年火爆的房地产销售已与人口结构无关,而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿,去年是2500亿,今年我们的月均房贷接近5000亿,我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看,13年的贷款占比仅为1/3,而16年的贷款占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国之前07年时平均50%的首付比例。


房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看,居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而去年已经达到5.5%。美国前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落,而今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%,不仅较去年暴涨,也与美国历史高点相当接近,表明居民购房或已将杠杆用到极限,16年或是地产市场的历史大顶。


流动性拐点已现。本轮房价上涨始于15年,以北上深一线及周边城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与存款增速高度相关。而在15年,,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。

青岛黄岛房价

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