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不知不觉 番禺区已经过了“刚需”的年龄

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楼主



有没有发现,现在谈论番禺区的购房者越来越少了。


每次与网友聊天,我都要问他们购房会优先考虑哪个区域?回答基本上是:黄埔、天河、增城或者荔湾,极少有人会选择番禺区。


因为对于刚需购房者来说,番禺区的优势正越来越不明显。


交通拥堵难以忍受


番禺是最早受益于地铁的区域之一,也是许多业主会选择这里的原因,而这也带来了弊端,作为番禺区进入市中心的主线路,广州地铁3号线成为了“全球最挤”的地铁线路。


还有人说:没挤过3号线的人生是不完整的。


没挤过广州地铁三号线不足以论人生!
没挤过广州地铁三号线的人生没高潮!
来坐坐广州地铁三号线吧!
坐了一个月你会发现
高了,瘦了,还没重
普通电脑上来变平板电脑
面包上来成面粉
悬空术这里人人都会
上车下车不用自己走的
据说只需一年
不是成了吊环运动员,就是成了瑜伽教练
或者身体任屏蔽门怎么夹都不痛了
啊,神奇的地铁三号线!



早高峰市桥站的高峰客流限制


看着这样的画面,想想以后工作的每个早晨,许多购房者就放弃了在番禺购房的念头。加上今年年底7号线的开通,势必会再次增加3号线的压力。


价格已经脱离刚需


番禺区今年的表现很强势,房价上升十分明显,从3月的16149元/平上升到9月(截止25日)的18430元/平,增幅14%;并且已经连续4个月价格超过1.8万/平,这也是历史上首次出现。



而在外围区域中,番禺区的房价还未有敌手。上周(9月19-25日)广州成交3250套,均价17712元/平,其中番禺成交338套,排名全市第4,均价19167元/平,排名全市第6,排名外围区域第一。




对比刚需大热门黄埔及增城,如果买个80平米的房子,番禺比黄埔需要多付32万,比增城要多付近40万。对于刚需来说,番禺的房价显得一点都不够“刚需”。


另外,番禺新房的价格也是越来越高。上周日番禺的全新项目时代柏林进行内部选房,首推共248套,户型包括97-144平三四房,精装2.8-3.2万/平。如果按照最低面积和最低的售价计算,一套房至少需要271万。



时代柏林开盘现场


项目选择太少


除去价格和交通因素,番禺区的货量供应明显不足,尤其是100㎡以下面积段户型产品。


数据显示,番禺的华南板块和市桥板块,这两个板块100㎡以下户型存量面积仅占总存量的26%,且高度集中在祈福新邨等个盘。刚需买家在区域内的选择面非常有限,“合心水”的刚需产品“一货难求”。


从下表中可以看到番禺区9月的成交,其中第一名祈福缤纷汇可谓“劳动模范”,单单9月就加推了3次,虽然项目均价达到1.9万/平,不过由于户型涵盖41-95平,使得总价最低79万便可入手一套,成交套数也是遥遥领先。




价格相对较高、交通拥堵严重、货量供应较少成为了抑制番禺区成交的3个主要原因。随着地铁7号线的开通,广州南站及万博商圈等规划落地,番禺仍有上涨的空间,这也会使得它与刚需客的距离越来越远。



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