楼市限购加码 大数据看懂钱为何往A股跑！

上周末，新一轮楼市调控席卷17城，上至北京、广州这种超一线城市，下至郑州、石家庄等二三线城市纷纷出台限购政策，房地产市场的限购政策刷爆朋友圈。

继3月17日北京、石家庄、广州、郑州四城楼市调控新政轮番刷屏，3月18日，长沙市政府门户网站公布限购限贷新政。

据不完全统计数据显示，自2月28日以来仅仅半个多月时间，共有17个城市出台限购或者限购升级措施。

综合机构观点看，楼市新政不太会对股市产生负面影响，乐观的甚至认为或进一步利好A股反弹上行。

楼市新政对A股有何影响？

机构们这样说：

安信策略：将有更多资金进入股票市场

去年9~10月上海等热点城市的调控升级，股票市场迎来了一波升势，同时投资者对今年股市展望乐观，其核心逻辑是热点城市调控升级后，整个楼市销量都会熄火，居民资产配置中将有更多资金进入股票市场而非楼市。我们认为，今天悲观的投资者不应该忘却当时乐观的逻辑。

广发策略：对股市不会产生真正影响

本周同时发生了央行货币政策进一步收紧和地产调控政策进一步加码，A股市场也在周五遭遇了今年最大的日度跌幅，投资者担心接下来市场会不会出现明显的向下调整?

对于央行的货币政策收紧和地产调控加码，我们认为对股市的影响在于会不会真正造成“流动性收紧跑赢基本面改善”——目前来看还未到逆转的时刻。

海通策略：新政未必是利空，无碍春季行情

本轮春季行情继续，房产政策紧未必是利空。

3月上半月投资者一直有两大担忧：一是3月美联储加息利空A股，二是结束时“维稳”动力消失市场受挫。这两大利空都是纸老虎。

3月17日北京房市政策再收紧，提高首付比例，且认贷又认购，广州等几个城市也出台偏紧的政策。我们认为，这点无需太担忧，地产政策偏紧对股市未必是利空。

股市和房市间的关系有两个传导路径，一是基本面的正相关，二是资金面的负相关。2012年以来，两者基本面的正相关已经小于资金面的负相关，所以房市和股市间跷跷板效应增强，这源于人口结构发生变化后地产对经济的影响力减弱。

国金策略：“317”地产新政有助于资金流向股市

“317”新政出台成为近期主要看点，会在一定程度上将资金由房地产市场赶向股市。我们曾在年度A股投资策略报告中提到：房地产市场与A股市场具有一定程度上“跷跷板效应”。

在欧美经济逐步回升的大背景下，国内房地产调控政策的进一步趋严并不会造成市场对经济断崖式下跌的担忧，相反“房地产调控政策集中出台”短期有助于控制住房价过快上涨的压力，会在一定程度上将资金阶段性赶向股市。当然，短期如此，中长期这种“资金跷跷板”的持续性有待观察。

三图看懂房市调控和A股的关系

何以机构们都如此淡定呢？下面来看看详细的大数据分析。

华泰证券在研报中表示，房产结构性调控的政策加码，对A股利大于弊，分母端正面影响略大于分子端负面效应，房地产溢出资金或将支撑A股估值；

结构性的调控政策在分母段的正面影响比在分子端的负面影响大。分母端，房地产溢出资金对包括股市在内的其他大类资产价格形成支撑；分子端，房地产对A股的盈利影响已经虚弱。

可以将未进入到实体经济（GDP）和物价水平（CPI）中的货币，定义为“多余的货币”，从下图可以看出，在M2-GDP-CPI变化不大的2015年，股市的牛市明显分流了房地产市场的资金。

在房地产政策密集出台的前几轮周期中，可以看到股市（上证综指）大部分在政策颁布周内收涨，所以我们认为房地产调控（结构性），房地产溢出资金对A股估值形成支撑。

楼市限购将挤出居民资金，部分投入股市。

在10到11年楼市调控密集期，A股自然人投资者中持有市值在10万到500万的账户数量明显上升（能够买房的资金规模区间）。我们认为这段时期A股自然人投资者活跃程度上升和楼市限购政策挤出部分投资型购房者，并使之将资金配往股市有关。

从历史经验来看，地产销售水平对A股整体的盈利有比较显著的影响。其主要逻辑是随着地产销售的上升，房地产投资将加速，推动周期股盈利上行，从而对A股整体的盈利水平产生较为显著的影响市场担心，地产调控对A股的盈利的不利影响正是源于这个理由。

由于该逻辑链条中两个环节发生了弱化，因此地产销售对A股整体盈利的影响已经很微弱了。

首先，由于房地产商的投资意愿降低，地产销售上升对房地产开发投资的提振逐渐微弱，甚至出现背离。

其次，周期股盈利和市值占A股整体的比例已经很小了，周期股盈利的变化对A股整体的影响已经弱化。

华泰证券数据显示，尽管地产相关行业占A股整体市值的比例在15%左右，其盈利占A股整体的比例已经从2008年前15-20%左右的高位，和2011-2013年10%的水平下滑到如今不到4%的水平，地产相关行业盈利变化对A股整体盈利水平的影响已经很小了。

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