发改委官员透露：2017年一二线房价依然会涨

，不是用来炒的”，这对明年房地产市场究竟会有怎样的影响？

昨日，，，。2017年一二线城市的房价依然会涨，但涨幅会降低，而大城市周边的中小城市未来将是热点。

所以总结起来就是——温和上涨

一线二线的房子会继续涨。为什么？

自北京市“930”新政发布以来，全国共有22个城市先后出台楼市限购、限贷政策，受此影响，部分热点城市在新政“满月”后出现量价齐跌现象。上海市自10月8日发布“沪六条”以来，上海房地产市场降温迹象明显。从10月31日至11月6日成交数据来看，上海市成交量继续延续下滑趋势，且已经连续四周出现下滑；除此之外，此前火热的二线城市也深受调控影响，以厦门为例，10月份新房成交量仅为今年平均成交量的四成。目前房地产市场进入低潮期，投资客已全部撤离。而最近的一次调控发生在本月下旬的武汉郑州两座城市。

杨红旭提出过一个楼市短期理论，一般周期是三年，有业内人士表示，当在工作和生活中不再听到有人在炒房时，说明房市已基本到低谷，这个点之后，房价就会回升。当然还有不少的买房人会表示，等到房价再降一点再买之类的话，很多买房人还是在观望。按照专家的推断：目前一二线城市房价在“史上最严调控”下，出现短期内的波动是正常的，但是想要房价暴跌可能性很小，几乎可以忽略不计。因为中国的城镇化还在继续，只要一天没有完成，房价基本没有下降的可能，至少在一二线城市是这样的。

中国住建部住房政策专家委员会顾云昌也说过，房价涨幅有周期变化，短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高，2015年是次高，在2018年极有可能再走高。

中国的城市模式完全不同于USA。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落，在人口越是集中的城市，房价只能上涨，只是涨幅的有所减慢而已，而人口最为集中的当然是一线城市。

明年还有政策抑制炒房

冯奎表示，，不是用来炒的”的论断，意味着2017年政府对楼市的调控力度将会加强，“2017年将可能针对部分炒房现象明显的少数城市，采取金融、财税、土地、，来抑制过度的住房投机和炒房行为”，比如在微观信贷上，投机性购房获贷的条件将明显更加严格。

“预计2017年房产市场呈温和发展的走向”，冯奎预测一二线城市的房价明年依然会涨，但涨幅会降低，“与2016年相比，三四线城市一般而言上涨幅度不大”。

冯奎认为，在此情况下,房地产企业会着眼于满足“新市民”的需求，提供更合适的产品类型。而有条件的房企则会加速产业形态转移，“比如转向对于小区可持续的经营维护上面去”。同时，大城市周边的中小城市可能会是未来热点区域，“房企联合其他企业，去开发具有居住、休闲、产业功能的特色小镇也是一种选择”。

三四线城市去库存为主，但不能依靠农民工买房

对于三四线城市去库存问题，冯奎称我国一二线城市继续扩张，而三四线城市面临着人口持续减少，“这个变量因素，很多地方政府以及开发企业没有抓准”。他说，三四线城市政府与开发企业盲目乐观地估计了当地的人口规模，并据以进行房屋开发建设，这是这类城市库存去不掉的根本原因。

不过，冯奎认为，中国有两亿多农民工以及7000多万在城市间流动人口，随着这部分人住房问题的解决，三四线城市的库存将会缓解。

“但不能简单地说，依靠农民工买房解决房屋库存”，冯奎认为三四线城市库存的解决，还需要与提高这些城市自身的吸引力结合起来，“只有创造宜居、宜业的环境，才能有利于人口集中和积聚。只有农民工、城市间流动人口愿意进入这些城市，对城市生活有预期，对住房的真实需求才会增加”。

人口是影响房价的重要因素，目前我们把整个中国的城市大概分为几个部分。

一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。

二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。

其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。

我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。

这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。

还在期待房地产税？2020年后再说吧

、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，究竟什么是“长效机制”？

冯奎：住房制度改革的实践，始于上世纪80年代。在发展过程中，房地产起起伏伏，经历了过热、调整、再培育、再调控等阶段。有些制度在这个过程中，慢慢被识别出来，但具体的制度内容还需要进一步明确。这些制度核心是住房供应制度、土地制度，配套性的还包括投融资制度、税收制度、等。只有这些制度不断成熟、不断定型，才能培育出健康的房地产市场。

曾经有位狂妄的教授射百三曾经上书万言书反对房地产税说::"谁出台房地产税，谁就是历史罪人“。目前来看，这些制度的推出是否有时间表？

冯奎：有些制度的方向已经明确，有的制度比如房地税等只在少数地方试点，马上推广的时机还没到来，因此不可能有统一的时间表。预计主要的制度内容经过几年探索，到2020年前后，应该会相对成熟。

目前一线城市土地已经非常紧张，这种情况下，怎样实现合理增加土地供应？

冯奎：如果是一些城市存在真实的人口进入的需求，从而推高房价上涨，这表明这类城市的发展顺应了城镇化的规律。

，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万～500万的大城市落户条件等。

对这些接收外来人口多的城市，应该通过多种方式增加建设用地面积。当然，还有其他一些办法，比如提高住宅用地比例、盘活城市闲置和低效用地等。