2016年11月广州市二手交易市场研究报告

2016年11月，广州市全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为85.89万平方米、95.30万平方米，成交均价17,235元/平方米。楼市调控持续发酵，加上市场专项整治的影响，本月二手住宅成交量回调近一成，买卖双方交投意愿逐步降温，市场步入良性调整期。

一、全市成交分析：市场步入调整期成交量跌近一成

1、楼市调控继续发酵中心区域交投降温

本月广州市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为85.89万平方米、95.30万平方米，环比分别下降10.14%及9.20%，同比分别上涨39.92%及40.17%；中介促成业务占市场总体成交的65.34%；成交均价为17,235元/平方米，环比下降6.82%。

临近年底，广州二手楼市步入降温趋势，盘源及客源均有所减少，全市中介促成二手住宅成交量较上月下调近一成，主要受到以下几个方面的影响：

一是国庆以来发布的楼市调控政策已历经一个多月的发酵，加上行政部门为规范房地产行业及市场开展了一系列的专项整治，楼市逐渐进入良性调整期；

二是随着春节渐近，买卖双方的成交意愿有所降低；

三是贷款申请难度加大，一方面，广州市住房公积金管理中心加强了贷款审核，自11月1日起，六种情况将被限制贷款且以缴存基数认定收入；另一方面，年底银行额度有所收紧，按揭贷款审核较为严格。

中心六区成交量均处于回调状态，其中天河区成交继续领先，但与海珠区、白云区逐渐缩小差距，成交面积环比跌幅高达27.55%，东圃、天河北、天河公园成交明显放缓，一方面，经历集中消化后区域优质盘源紧缺，另一方面，坚挺的楼价倒逼部分买家外溢至其他区域；海珠区成交量环比萎缩近两成，但市场份额紧追天河区；越秀区超过四成交易为60㎡以下的刚需小户型，以学位房为主流推动成交价逆市上涨4.21%。

外围区域方面，番禺区成交一向比较活跃，但年底淡季有部分业主提前封盘，待明年旺季再出手，因此买家的选择范围减小，成交时间有所延长，带动区域整体交投下滑；萝岗区受到六号线二期即将通车的影响，部分业主观望惜售的心态较为明显，成交量萎缩四分之一，成交价见涨；受大宗交易的结构性影响，南沙区签约面积环比急涨，120㎡以上大户型成交占比约四成。

2、需求集中在中小户型一次性付款份额回升

本月各面积区间的市场占比小幅调整，其中市场需求仍主要集中在60-90㎡的中小户型，占有率提升0.9%至37.03%；同时，二孩政策下，改善型买家入市增多，推动120-144㎡的大户型和144㎡以上的豪宅户型占比分别扩大0.14%和0.12%。

付款方式方面，按揭付款占比76.86%，较上月回落2.88%。临近年底，一方面，银行额度有所收紧；另一方面，部分业主急需资金周转，更偏好一次性偿付的客户。